În Moldova, din 2024, va începe reevaluarea apartamentelor şi caselor de locuit cu scopul de a le impozita după un nou model.
Ce consecinţe va avea acest lucru pentru locuitorii din Chişinău şi Bălţi, care vor fi afectaţi în primul rând? Agenţia Infotag a discutat despre acest aspect cu directorul executiv al Societăţii evaluatorilor independenţi (SEI RM), Dumitru Tărăburcă.
„Evaluarea cadastrală depinde direct de nivelul de organizare al pieţei imobiliare. Moldova, în ceea ce priveşte organizarea pieţei imobiliare şi, prin urmare, impozitarea acesteia, rămâne în mod tradiţional în urma vecinilor săi, România şi Ucraina. În plus, acest decalaj nu face decât să se înrăutăţească. Preferinţa conducerii pentru implementarea fragmentată este pur şi simplu uimitoare. Cum poate fi format un model eficient de evaluare a locuinţelor, dacă nu există o evaluare a terenului? Acest lucru este, cel puţin, nerezonabil”, menţionează Tărăburcă.
În opinia sa, metoda de reevaluare propusă ţine cont de prea puţine variabile – opt, deşi expertul spune că în cazul unui proces atât de masiv ar trebui să vorbim despre cel puţin 20 de variabile.
„Creaşa de pe tort” este în opinia lui Tărăburcă propunerea de împărţire a teritoriului fiecărui oraş în zone în care costul apartamentelor asemănătoare este aproximativ acelaşi.
„Datorită longevităţii sale, imobilele îşi modifică foarte rar valoarea. Preţul este afectat de schimbarea condiţiilor şi a împrejurărilor. Dacă adăugăm o definiţie din Codul civil al Republicii Moldova, care clasifică apartamentele, camerele etc. ca parte a proprietăţii imobiliare, atunci toate se aranjează la locul lor. Zonele valorice sunt direct legate de teren, ele, desigur, au un impact asupra apartamentelor, dar numai ca parte integrantă a unei clădiri unice aflată pe o anumită bucată de teren. Acest moment poate afecta rezultatul final în aşa fel, încât toţi proprietarii să fie şocaţi, atât de bucurie, cât şi de tristeţe”, potrivit lui Tărăburcă.
În opinia sa, tocmai acest moment poate duce la faptul că impozitul pe proprietate va creşte semnificativ.
Expertul s-a referit şi la variabila legată de „învechire” – deprecierea bunurilor imobiliare…
„Îmbătrânirea nu poate fi liniară. La început, acest proces are loc foarte repede, aproximativ 10 ani, apoi încetineşte, iar timp de 20-30 de ani practic nu afectează valoarea de piaţă, apoi se accelerează din nou”, explică expertul.
El menţionează un preţ mediu de ofertă al locuinţelor din Chişinău la nivelul de 1060 de euro pe metrul pătrat, ţinând cont de municipiu.
„Preţul mediu de ofertă în Bălţi este de 671 de euro, diferenţa poate ajunge până la 60%. Chişinăul este împărţit în 17 zone. Eroarea este destul de mare, în linii mari vorbind – un apartament de pe Bd. Ştefan cel Mare şi altul de pe strada Columna sunt evaluate în mod egal. Pe strada Munceşti lângă staţia de epurare şi pe Munceşti lângă gară – tot la fel. Astfel, evaluarea în scopuri fiscale a apartamentelor, de exemplu în Chişinău, se va baza pe un preţ mediu de 700-800 de euro pe metrul pătrat. Cifrele pentru alte regiuni sunt şi mai contradictorii”, notează Tărăburcă.
Expertul concluzionează că autorii modelului s-au îndepărtat de principiile internaţionale/europene general acceptate de evaluare şi au încercat să acopere lacunele informaţionale cu matematica, aşa că „a ieşit aşa cum a ieşit”.
El consideră că este „un nonsens” să se determine valoarea imobilelor rezidenţiale, inclusiv a zonelor valorice, fără a se determina valoarea terenului.
„Principiul analitic principal al pieţei imobiliare rezidenţiale a fost încălcat – o determinare veridică a modificărilor pentru a evalua valoarea de piaţă este posibilă numai în limitele fiecărei pieţe locale, pe baza unui studiu al modelelor de preţ într-o anumită fază a stării sale – de aici apar astfel de inexactităţi”, aprecază expertul.
El îşi propune să fie preluată experienţa altor ţări pentru o evaluare veridică şi corectă a proprietăţii imobiliare.
„De exemplu, în România, cu sistemul său de reglementare mixt, impozitarea se realizează la valoarea de piaţă de către evaluatori individuali, cu obligaţia fiecărui proprietar de a evalua valoarea la fiecare trei ani, înregistrând-o în cadastru”, a conchis directorul executiv al Societăţii evaluatorilor independenţi din Republica Moldova.
